[PENJELASAN] PPH Penjualan Tanah dan Bangunan Tidak Selalu Final

Berdasarkan PP No. 48 thn 1994 , sebagaimana dirubah terakhir dengan PP No. 71 Tahun 2008 atas penghasilan yang diterima atau diperoleh Orang Pribadi atau Badan dari pengailihan hak atas tanah dan bangunan wajib dibayar PPH Final sebesar 5% dari jumlah bruto nilai pengalihan.

Khusus untuk WP yang usaha pokoknya melalkukan pengalihan Hak atas Tanah dan Bangunan dikenakan 1%.

Untuk menghitung PPH Final ini besarnya nilai pengalihan hak yang dipakai adalah nilaiy yang tertinggi antara nilai berdasarkan akta jual beli dengan NJOP tanah danbangunan.

Beberapa transaksi pengalihan hak atas tanah dan bangunan ttt dikecualikan dari kewajiban pembayaran atau pemungutan PPh Final yaitu :

1. Orang Pribadi yang memliki penghasilakn dibawah PTKP dengan jumlah pengalihan kurang dari Rp. 60 Juta.
2. Orang Pribada atau badan yang menerima atau memperoleh penghasilan dari pengalihan kepada pemerintah.
3. OP yang melakukan pengalihan tanah dan bangunan dengan cara hibah kepada keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat, dan kepada badan keagaamaan atau badan pendidikan atau badan sosialatau pengusaha kecil termasuk koperasi yang ditetapkan oleh menteri keuangan, sepanjang hibah tidak ada hubunbgannya dengan usaha, pekerjaan , kepelimilikan atau penguasaan antara pihak yang bersangkutan.
4. Badan yagn melakuakn pengalihan tanah dan bangunan dengancara hibah kepada badan keagamaan atau badan pendidikan atau bada sosial atau pengusaha kecil yang ditetapakan oleh menteri keuangan.
5. Pengalihan hak atas tanah dan bangunan karena warisan.

Pembayaran dilakukan dengan menggunakan SSP ke bank persepsi atau kantor pos dan giro sebelum akta jual beli ditandatangani oleh notaris / ppat.

Untuk WP Real estate, pembayaran PPH final atas pengalihan dilakukan :

1. Paling lama tanggal 15 bulan berikutnya setelah bulan diterimanya pembayaran, baik dengan tunai ataupun angsuran atas pengalihan tsb.
2. Sebelum akta jual beli ditandatangani notaris / ppat dalam hal jumlah seluruh pembayaran tsb kurang dari jumlah bruto nilai pengalihan hak.

Lalu apa saja yang dikenakan PPH tidak final ?

      Tanah dan bangunanan yang dijual dengan cara sebelum akta jual beli dibuat tanah dan bangunan sudah dipindahkan ke pihak lain.

Contoh :

PT. Propertindo => Tn .Hartawan => Tn. Budiman

Tuang hartwan membeli 1 unit rumah dari developer PT. Propertindo seharga Rp. 500 juta secara tunai. Antara PT. Propertindo dengan Tn. Hartawan belum dilakukan AJB, karena masih dalam prosese pemecahan sehingga dilakukan terlebih dahulu dengan PPJB antara PT> Propertindo dengan TN Hartawan. Sertifikan masih atas nama PT. Propertindo. Sebelum dilakukan AJB ternyat TN . Hartawan Menjual kepada tuan budiman, sehingga akibat transaksi tsb nama penjjual dan pembeli dalam PPJB menjadi PT. Propertindo dengan Tn. Budiman sebagai mpembeli.

Penghasilan yang diterima atau dierpolehTn. Hartawan dari penjualan rumah tsb. Merupakan penghasilan berupak keunutngan karena penjualan atau karena pengalihan harta yang dikenai pajak penghasilan berdasarkan ketentuan dalam pasal 17 UU PPH dan wajib dilaporkan dalam SPT PPH.

      Kuasa Menjual

Secara umum PPh Final pengalihan hak harus dibayar sebelum akta jual beli ditandatangani notaris / ppat. Dengan kata lain PPh final belum perlu dibayar jhika belum dibuat akta jual beli.

Sedangkan kuasa menjual dilakukan dengan sebagai berikut : Wajib pajak menjual tanah dan bangunan kepada perantara dengan kuasa menjual, tanpa dibuat akta jual beli sehingga belum dikenakan PPh final. Selanjutnya WP perantara menjual kepada pembeli. Akta jual beli dibuat langsung kepada pembeli akhir, sehingga penjualan ke perantara dan dari perantara kepada pembeli tidak kena PPh Final.

Contoh :

WP. A memiliki sebidang tanah, tanah dijual kepada WP B sebagai perantara seharga Rp. 2 Miliar. Penjualan Tanah kepada PW B tidak dibuat akta jual beli, tetapi hanya dengan kuasa menjual sehingga tidak kena PPH Final. WP B Menjual tanah kepada WP C seharaga Rp. 3 Miliar.

Jika Penjualan dari WP A ke WP B dibuat akta maka akan kena PPh Final 5% x Rp. 2 Miliar. Atau sebesar Rp. 100 Juta. Selain itu penjualan dari WP B ke WP C kena PPh final lagi 5% x Rp. 3 Miliar = Rp. 150 Juta. Melalui kuasa menjual , akta jual beli dibuat satu kali dari WP A langsung ke WP C dikenakan hanya 1 Kali 5% x Rp. 3 iliar = Rp. 150 juta. Bagaimana engan pemajakan atas penghasilan yagn diterima atau dieproleh WP B . Dalam kasis ini pemajakan untuk WP B dapat diselesaikan degnan cara serupa  dengan kasus pengalihan sebelum terjadi akta jual beli yaitu dianggap sebagai penghasilan berupak keuntungan.

WP B akan dikenakan PPH Badan sebesar 25% x (Rp. 3 Miliar – Rp. 2 Miliar) atau sebesar Rp. 250 Juta.

SUMBER : 

Disadur dari Majalah Indonesian Tax Review Volume VIII/Edisi 01/ 2015

Tags :

Penjualan Tanah dan Bangunan, PPH Final, Pajak Penjual, Pajak Pembeli, Pengalihan Hak Tanah dan Bangunan, Pajak Final Penjualan Tanah, Pajak Final Penjualan Bangunan.