[PENJELASAN] Pengadaan Properti Berkaitan Pajak

Jenis pengadaan properti bisa dilakukan dengan beragam cara antara lain adalah sebagai berikut :

1. Membangun sendiri
2. Membangun mempergunakan jasa kontraktor
3. Membeli
4. Menyewa

Membangun Sendiri

Kriteria membangun sendiri disini sebenarnya cukup luas seperti :

• Memabngun dilakukan tidak dalam kegiatan usaha atau pekerjaan nya baik oleh orang pribadi maupun badan, yang hasilnya digunakan sendiri atau digunakan oleh pihak lain.
• Bangunan digunakan baik untuk tempat tingga, tempat usaha atau tempat tinggal untuk usaha. 
• Termasuk kegiatan membangun sendiri adalah ketika kita memberikan kegiatan pembangunan kepada seseorang baik orang pribadi maupun badan, tetapi si pemborong atau kontraktornya tidak bisa memungut PPN baik karena bukan pengusaha PKP ataupun memang karena sebab lainnya.

Adapun syarat suatu bangunan terhutang PPN adalah sebagai berikut :

• Konstruksi utama nya terdiri dari kayu, beton, pasangan batu bata, atau bahan sejenis dan atau baja
• Diperuntukan bagi tempat tinggal atau tempat kegiatan usaha
• Luas keseluruhan paling sedikit 300 m2

DPP PPN nya adalah 40% x seluruh biaya tidak termasuk harga perlehan tanah. Biaya disini juga termasuk jumlah PPN yang dibayar atas perolehan bahan dan jasa untuk kegiatan membangun itu sendiri.

Properti melalui jasa kontraktor

Dikenakan PPH Final baik yang memiliki kualifikasi maupun tidak.  - Menigkuti PP No. 51 Tahun 2008. Untuk tarif dan pengetahuan yang lebih lengkap bisa dilihat disini.

Dokumen PP No. 51 tahun 2008 dapat di download disini. 

Pembelian

Akan dikenakan PPN 10 % kecuali pembelian atas Rumah sederhana dan sangat sederhana (Dibebaskan dari pengenaan PPN adalah Rumah yang perolehannya secara Tunai ataupun kredit dengan ketentuan :)

• Luas < 36m2
• Harga < Rp. 70 Juta
• merupakan rumah pertama dan tidak dipindah tangankan dalam waktu 5 tahun

Khusus untuk pembelian properti tergolong sangat mewah akan terhutang PPnBM dan PPH 22 (Khusus untuk Barang Mewah yang berkaitan dengan bangunan :

• Rumah beserta tanahnya, dengan harga jual atau harga pengalihannya lebih dari Rp5.000.000.000,00 (lima miliar rupiah) atau luas bangunan lebih dari 400m2 (empat ratus meter persegi);
• Apartemen, kondominium, dan sejenisnya, dengan harga jual atau pengalihannya lebih dari Rp5.000.000.000,00 (lima miliar rupiah) atau luas bangunan lebih dari 150m2 (seratus lima puluh meter persegi);

Tarifnya adalah 5 % x harga jual (tidak termasuk PPN dan PPnBM) Sedangkan untuk Harga jual itu sendiri diatur di Pasal 3 Per 19/2015 dengan detail sebagai berikut :

• barang yang tergolong sangat mewah sebagaimana dimaksud huruf c(rumah dll) dan huruf d(apartemen dll) diatas adalah harga dasar, yaitu harga tunai atau cash keras tidak termasuk Pajak Pertambahan Nilai dan Pajak Penjualan Barang Mewah.

SEWA non Hak Opsi

Dikenakan PPH 4 (2) bersifat Final sebesar 10% dari jumla bruto nolai sewa tanah dan atau bangunan. Jumlah bruto nilai sewa adalah semua jumlah yang dibayarkan atau terutang oleh pihak yang menyewa dengan nama dan dalam bentuk apapun yang berkaitan dengan bangunan atau tanah yang disewea termasuk : (Biak dipisah maupun disatukan dengna perjanjian sewa yang bersangkutan)

• biaya perawatan
• biaya pemeliharaan
• biaya keamanan
• service charge 

SEWA Hak Opsi

Dipisahkan dari 2 sisi : 

1. Lessee 
• tidak boleh melakukan penyusutan sampai hak opsi digunakan
• pembayaran yagn dibayar kecuali pembebanan atas tanah meruakan biaya yang dapat dikurangkan dari penghasilan bruto lessee
• jika masa sewa lebih pendek maka DJP dapat melakukan koreksi atas pembebanan biaya tsb
• Tidak memotong PPH Pasal 23 atas perjanjian sewa guna usaha dengan hak opsi
2. Lessor
• Penghasilan yang dikenakan PPH adalah sebagian dari pembayaran sewa guna usaha dengan hak opsi yang berupa imbalan jasa sewa guna usaha
• Lessor tidakboleh menyusutkan barang modal yang disewa dengan hak opsi
• dalam hal masa lebih pendek maka djp melakkan koreksi atas pengakuan penghasilan pihak lessor
• Lessor dapat membentuk cadangan penghapusan piutang ragu ragu yang dapat dikurangkan dari penghasilan bruto setinggi2nya sejumlah 2.5% dari rata rata saldo awal dan saldo akhir piutang sewa guna usaha dengan hak opsi.