Pajak Warisan Tanah/Bangunan dan Perbedaan dengan Jual Beli

Pajak yang Harus Dibayarkan atas Balik Nama Warisan

Di Indonesia, harta warisan pada dasarnya bukan objek Pajak Penghasilan (PPh)[1]. Namun, proses balik nama tanah dan bangunan dari nama almarhum kepada ahli waris tetap menimbulkan kewajiban pajak tertentu. Dalam hal pewaris meninggal dunia dan meninggalkan aset tanah/bangunan, berikut pajak-pajak yang relevan dalam transaksi pemindahan nama tersebut:

• PPh Final 2,5% (Pengalihan Hak atas Tanah/Bangunan) – Ini adalah pajak penghasilan final atas penjualan atau pengalihan hak tanah/bangunan, sebesar 2,5% dari nilai bruto transaksi. Pajak ini biasanya ditanggung oleh pihak yang mengalihkan hak (misalnya penjual dalam transaksi jual-beli normal)[2]. Untuk pengalihan karena warisan, PPh final dapat dikecualikan melalui pengajuan Surat Keterangan Bebas (SKB) PPh Waris[3][4]. Artinya, jika SKB waris disetujui, PPh 2,5% tersebut tidak perlu dibayarkan oleh ahli waris saat balik nama aset warisan.
• Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) – Ini adalah pajak daerah (bea) yang dikenakan atas perolehan hak tanah/bangunan, termasuk karena warisan. Ahli waris sebagai penerima waris wajib membayar BPHTB sebelum proses balik nama di Kantor Pertanahan (BPN) dapat dilakukan[5]. Besarnya tarif BPHTB adalah 5% dari nilai objek (berdasarkan NJOP atau nilai pasar) dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) yang berlaku. Untuk warisan, biasanya digunakan NJOP tahun terakhir sebagai dasar perhitungan karena tidak ada harga transaksi jual beli[6]. BPHTB waris tetap harus dibayarkan oleh ahli waris, meskipun PPh final dibebaskan[5].

Catatan: Apabila SKB PPh Waris telah terbit, maka PPh Final 2,5% tidak akan dipungut (dikecualikan) atas pengalihan hak warisan tersebut[5]. Dengan demikian, satu-satunya pajak yang harus dibayar untuk balik nama warisan tanah/bangunan adalah BPHTB waris. Sebaliknya, jika SKB PPh tidak diperoleh, pihak ahli waris harus membayar PPh Final 2,5% atas nilai NJOP tanah/bangunan warisan tersebut agar proses balik nama dapat dilanjutkan[7].

Pembebasan PPh Final 2,5% dengan SKB Waris

Surat Keterangan Bebas (SKB) Waris adalah surat keterangan dari Direktorat Jenderal Pajak yang menyatakan bahwa pengalihan hak tanah/bangunan karena warisan dibebaskan dari PPh Final[8][9]. Dasar hukumnya tertuang dalam Pasal 4 ayat (3) huruf b UU Pajak Penghasilan (sebagaimana diperbarui dalam UU No.7/2021 tentang HPP) yang menegaskan bahwa warisan bukan objek pajak PPh[8]. Selain itu, Pasal 6 huruf d PP No. 34 Tahun 2016 menyebut bahwa pengalihan hak atas tanah/bangunan karena waris dikecualikan dari PPh Final, dan pengecualian ini diberikan melalui penerbitan SKB[3].

Apakah PPh 2,5% ahli waris masih perlu dibayarkan? Tidak, selama SKB PPh Waris telah diperoleh dari KPP. Dengan SKB Waris, pajak penghasilan final 2,5% tidak perlu dibayar atas pengalihan tanah/bangunan kepada ahli waris[5]. SKB ini digunakan agar kantor pertanahan dapat memproses balik nama tanpa bukti pembayaran PPh Final, karena secara resmi pengalihan tersebut bebas pajak[4].

Jenis PPh yang dibebaskan melalui SKB waris ini adalah PPh Final atas pengalihan hak tanah dan/atau bangunan (sering disebut PPh Pasal 4 ayat (2) final). Tarif pajak final ini sebesar 2,5% dari nilai bruto pengalihan (nilai jual atau NJOP)[2]. Dalam transaksi jual-beli normal, pajak final tersebut merupakan kewajiban pihak penjual (pihak yang mengalihkan hak) dan harus disetor sebelum balik nama. Namun, dalam konteks warisan, pihak yang mengalihkan adalah almarhum (pewaris) dan pengalihan terjadi tanpa nilai jual-beli, sehingga peraturan membebaskan ahli waris dari kewajiban membayar pajak ini[4]. Dengan kata lain, yang diuntungkan oleh SKB waris adalah ahli waris (atau estate pewaris), karena tidak perlu menanggung PPh 2,5% saat menerima aset warisan tersebut. Tanpa SKB, ahli waris lah yang pada praktiknya harus membayar pajak final 2,5% tersebut agar aset bisa beralih nama[7].

Perbedaan Pajak Transaksi Waris vs. Jual Beli

Dari sisi perpajakan, transaksi waris atas tanah/bangunan memiliki perbedaan signifikan dibanding transaksi jual-beli normal:

• PPh Final (Income Tax atas Pengalihan): Pada transaksi jual-beli, penjual wajib membayar PPh Final 2,5% dari harga jual atau NJOP atas tanah/bangunan (mana yang lebih tinggi)[2]. Pajak ini dipungut final dan harus dibayar sebelum AJB/balik nama. Sementara pada transaksi waris, tidak dipungut PPh Final atas pengalihan hak tersebut – sepanjang ahli waris mengajukan SKB PPh Waris ke KPP[4]. Dengan SKB, pengalihan karena waris dikecualikan dari kewajiban PPh Final 2,5%[3]. (Jika SKB tidak diajukan atau disetujui, barulah PPh 2,5% ini harus dibayar oleh ahli waris sebagai pengganti kewajiban pajak pewaris.)
• BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah/Bangunan): Pada jual-beli, pembeli dikenakan BPHTB 5% dari Nilai Perolehan (harga transaksi atau NJOP, setelah dikurangi NPOPTKP) dan harus menyetor BPHTB tersebut kepada pemda sebelum proses balik nama[10]. Pada waris, BPHTB tetap dikenakan kepada ahli waris dengan tarif dasar 5% dari nilai NJOP tanah/bangunan warisan (dikurangi NPOPTKP). Namun, terdapat perbedaan perlakuan yang mengurangi beban BPHTB waris. Menurut PP No. 111 Tahun 2000, BPHTB karena waris diberikan pengurangan 50% dari BPHTB normal[11]. Artinya, secara konsep pusat, pajak waris efektif menjadi 2,5% dari nilai kena pajak. Saat ini pengelolaan BPHTB sudah diserahkan ke Pemerintah Daerah, dan banyak Pemda memberikan keringanan bagi waris dalam bentuk NPOPTKP yang lebih tinggi. Sebagai contoh, di DKI Jakarta NPOPTKP waris untuk keluarga inti ditetapkan Rp1 miliar (lebih besar dibanding NPOPTKP transaksi biasa Rp250 juta)[12][13]. Dengan threshold yang lebih tinggi, bagian nilai yang bebas pajak lebih besar sehingga BPHTB terutang bagi waris menjadi relatif lebih kecil dibanding jual-beli normal dengan nilai properti yang sama. Meskipun demikian, tarif dasar BPHTB waris tetap 5% dan wajib dibayar oleh penerima warisan untuk menyelesaikan proses balik nama[5].

Singkatnya, dari sisi pajak transaksi warisan lebih ringan dibanding jual-beli biasa. Ahli waris tidak perlu membayar PPh final 2,5% atas tanah/bangunan yang diwarisi (berkat SKB waris)[5], sedangkan pada jual-beli penjual wajib membayar pajak tersebut. Ahli waris hanya menanggung BPHTB (dengan potensi keringanan khusus waris), sementara dalam jual-beli pembeli juga membayar BPHTB penuh. Hal ini membuat beban pajak pada balik nama warisan umumnya lebih rendah daripada jual-beli properti biasa, sepanjang persyaratan perpajakan (seperti pengajuan SKB dan pembayaran BPHTB) dipenuhi dengan benar.

Sumber:

1.      Direktorat Jenderal Pajak – Penghitungan PPh Final 2.5% dan pembebasan PPh atas waris[2][4][5]

2.      Mandiri Tax Center – Ketentuan Pajak Warisan (UU PPh & PP 34/2016)[1][3]

3.      Mekari Klikpajak – Panduan SKB Waris (pembebasan PPh Final warisan)[8][9]

4.      Rumah123 – Perhitungan BPHTB Waris vs Jual Beli[11][10]

5.      Bapenda DKI Jakarta – Ketentuan NPOPTKP Waris vs Non-Waris[12][13]

6.      UGM Repository – Yuridis SKB PPh Waris (konsekuensi jika tidak dapat SKB)[7]

---

[1] [3] Benarkah Warisan Bebas Pajak? Cek Faktanya Disini!

https://mandiritaxcenter.id/blog/benarkah-warisan-bebas-pajak-cek-faktanya-disini/

[2] [4] [5] Menghitung Pajak Pengalihan Tanah kepada Saudara Kandung | Direktorat Jenderal Pajak

https://pajak.go.id/id/artikel/menghitung-pajak-pengalihan-tanah-kepada-saudara-kandung

[6] [10] [11] Pengertian BPHTB Waris, Dasar Hukum dan Cara Menghitungnya

https://www.rumah123.com/panduan-properti/bphtb-waris/

[7] Analisis Yuridis Mengenai Kewajiban Ahli Waris Dalam Pemenuhan Surat Keterangan Bebas Pajak Penghasilan (SKB PPH) Pada Pewarisan Hak Atas Tanah Dan Bangunan Di Kantor Pertanahan Kota Yogyakarta

https://etd.repository.ugm.ac.id/penelitian/detail/154822

[8] [9] Cara Membuat Surat Keterangan Bebas (SKB) Waris

https://klikpajak.id/blog/surat-keterangan-bebas-waris/

[12] [13] Badan Pendapatan Daerah Provinsi DKI Jakarta

https://bapenda.jakarta.go.id/berita/nilai-perolehan-objek-pajak-tidak-kena-pajak-npoptkp-dan-bphtb-atas-ppjb